四、土地資產(chǎn)的價(jià)格特點(diǎn)：1、土地價(jià)格反映的是土地作為生產(chǎn)要素或作為資源的價(jià)值；2、土地價(jià)格主要由土地的需求決定；3、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性；4、土地價(jià)格的上漲性。

五、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素：（一）一般因素。1、行政因素，行政因素主要是指國家對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。影響地產(chǎn)評(píng)估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等；2、社會(huì)因素，社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和安定狀況對(duì)地價(jià)有很大的影響。這些社會(huì)因素包括政治安定狀況、社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化等四個(gè)方面；3、經(jīng)濟(jì)因素，（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；（2）居民收入和消費(fèi)水平；（3）物價(jià)變動(dòng)。物價(jià)上漲率越高，房地產(chǎn)價(jià)格也越高，二者成輪番上漲趨勢(shì)；（4）儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、利率水平的變化都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。4、其他一般因素，如人口因素、心理因素、國際因素等也都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。

（二）區(qū)域因素，區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素。也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)而影響地價(jià)的因素。1、影響商業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素：（1）商業(yè)繁華程度；（2）交通便捷度；（3）環(huán)境優(yōu)劣度；

包括：一是人文環(huán)境，即商業(yè)區(qū)周圍人口密度、收入水平等；二是自然環(huán)境，即商業(yè)區(qū)的地質(zhì)狀況、土地承壓力、地形和有無洪水淹沒威脅等；（4）規(guī)劃限制；（5）其他因素。主要指不在以上影響因素中，但又確定對(duì)商業(yè)區(qū)土地價(jià)格產(chǎn)生重大影響的因素。

2、影響住宅用地價(jià)格的區(qū)域因素：（1）位置；（2）交通便捷度；（3）基礎(chǔ)設(shè)施保證度；（4）公用設(shè)施完備度；（5）環(huán)境質(zhì)量度，包括人文環(huán)境和自然環(huán)境；（6）規(guī)劃限制；（7）其他因素。3、影響工業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素：（1）交通便捷度；（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度；（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模；（4）環(huán)境質(zhì)量；（5）規(guī)劃限制，主要指城市規(guī)劃對(duì)工業(yè)用地的有關(guān)要求，包括建筑物的高度、密度、消防間距以及土地使用的發(fā)展前景等；（6）其他因素。

（三）個(gè)別因素：1、位置因素；2、地形地質(zhì)因素，直接影響土地的使用情況；3、面積因素；4、地塊形狀因素，主要從深度與寬度的比例進(jìn)行，如果比例不合理，會(huì)影響土地的限制條件；5、土地利用因素，主要包括容積率和土地用途。

六、土地使用權(quán)評(píng)估的原則：（一） 替代原則。 ；（二）最有效使用原則。對(duì)于土地，用途的多樣性，決定了人們對(duì)它的利用情況，或者從使用情況來說，一定要獲得更多的收益。這個(gè)滿足目的為前提 ，土地的價(jià)格應(yīng)與地塊的效用發(fā)揮具有直接的關(guān)系。應(yīng)用這個(gè)原則時(shí)，應(yīng)注意：1、應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中的最適宜用途來確定。其**用途應(yīng)該為商業(yè)用地；2、土地的最有效使用原則還包括地塊使用強(qiáng)度；3、應(yīng)用這一原則，必須符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。（三）變動(dòng)原則，一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而變化的。（四）供需原則；（五）貢獻(xiàn)原則。

六、土地權(quán)屬及其處置：（一）土地權(quán)屬的類型：1、土地所有權(quán)；2、劃撥土地使用權(quán)；3、出讓土地使用權(quán)；4、集體土地所有權(quán)。

（二）土地權(quán)屬處置方式：1、出讓方式；2、直接投資入股方式；3、租賃方式。

七、土地使用權(quán)評(píng)估的方法：（一）市場(chǎng)法及其計(jì)算公式。市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。其公式為：待估土地評(píng)估值=比較案例土地價(jià)格×正 常交易情況/比較案例交易情況×待估土地區(qū)域因素值/比較案例區(qū)域因素值×待估土地個(gè)別因素值/比較案例個(gè)別因素值×待估土地評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/比較案例交易日物價(jià)指數(shù)

（二）市場(chǎng)法應(yīng)用的步驟與過程：1、廣泛搜集交易資料，確定比較案例；2、進(jìn)行交易情況的修正。交易情況的修正實(shí)際上是要剔除比較案例的交易價(jià)格中包含的一些特殊因素。這些特殊因素主要有以下幾個(gè)方面：（1）有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。（2）交易時(shí)有特別動(dòng)機(jī)，如急于出售或購買。（3）買方或賣方不了解市場(chǎng)行情。（4）其他特殊交易情形。3、進(jìn)行交易時(shí)間的修正；4、進(jìn)行區(qū)域因素修正；5、進(jìn)行個(gè)別因素修正；6、確定待估土地評(píng)估值。（三）收益法,收益法是按照資產(chǎn)未來的收益折現(xiàn)的形式而得到被評(píng)估土地價(jià)格的一種方法。（四）成本法及其適用范圍：成本法亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。其計(jì)算公式為：評(píng)估值（土地價(jià)格）=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益

（五）成本法評(píng)估的步驟;1、估算土地取得費(fèi);（1）征用集體土地。（2）購買和征用城市舊有土地。2、估算土地開發(fā)費(fèi);（1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；（2)公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)；（3）小區(qū)開發(fā)配套費(fèi);3、估算稅費(fèi)，稅費(fèi)主要包括耕地占用稅、土地管理費(fèi)和土地增值稅等。4、估算利息,利息計(jì)算公式為：利息=土地取得費(fèi)×土地開發(fā)期×相應(yīng)利息率+土地開發(fā)費(fèi)×土地開發(fā)期×相應(yīng)利息率×50%;5、估算利潤;6、估算土地增值收益;7、估算土地使用權(quán)評(píng)估值。