房地產評估

(一)房地產的概念:房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。

房地產有三種存在形態：單純的土地、單純的建筑物、土地與建筑物合一體的房地產。

房地產是實物、權益和區位三者的結合。1、實物是房地產中看得見、摸得著的部分;2、權益是房地產中無形的、不可觸摸的部分;3、區位是指某宗房地產與其房地產或事物在空間方位和距離上的關系。區位因素是房地產評估過程中需考慮的很主要的部分。

(二)房地產的特征:1、位置固定性；2、耐用性；3、影響因素多樣性；4、投資大量性；5、保值增值趨勢。

（三）房地產的評估程序：1、明確評估基本事項；2、擬定評估工作方案；3、實地勘查搜集資料；4、選用評估方法評定估算；5、確定評估結果，撰寫評估說明和報告

（四）土地使用權評估

　一、土地使用權及其實質：土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的權利。土地使用權是無形資產，在確定權利時，是確定它未來使用價值的情況，不是它的有形資產，而是無形資產權數，列到無形資產的范疇。

二、土地資產的分類及其特性：1、 土地資產及分類：1）按社會經濟用途,土地可分為商業用地、工業用地、住宅用地及其它用地。在明確它的經濟特性后確定它的經濟用途分類。2)按經濟地理位置,土地可分為市中心區、一般市區、市區邊沿區、近郊區、遠郊區等等。3)按所有權歸屬,土地可分為國家所有土地和集體所有土地。城市土地屬國家所有；除城市以外的土地屬集體所有。4)按利用程度，土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未使用土地或空地和使用不當土地。5)按開發程度與開發趨勢，土地可分為已開發的土地、未開發的土地和列入市鎮開發規劃的土地。

2、土地資產的特性：1）自然特性：一是土地面積的有限性；二是土地空間位置的固定性；三是土地使用價值的永續性和增值性；四是土地的不可替代性。2)經濟特性:一是用途多樣性;二是經濟地理位置的可變性;三是可壟斷性。